昆明市猛踩公寓審批“剎車” 商辦LOFT或將從此絕跡

11月16日,昆明市自然資源規劃局印發了《關于進一步規范建筑工程項目審查的實施意見》,其中有關商務辦公建筑的審查規定,將對昆明大量開發的商辦LOFT產生重大影響。

在此次《實施意見》中,昆明市自然資源規劃局按照《辦公建筑設計標準》,對昆明的辦公建筑進行了兩點重要調整。

第一:未來除已納入土地出讓合同的規劃條件明確規定可配建公寓的情形外,昆明將不再審批公寓項目。

第二:嚴格控制辦公項目層高。開放式或半開放式辦公建筑面積占所在標準層面積50%以上時,層高不得>4.5米;其他類型辦公建筑層高不得>4.0米。

按照上述規定,意味著除非土地規劃就允許開發公寓,否則,利用寫字樓改造成所謂商辦LOFT,也就是公寓的產品將很難通過審批。目前昆明市場上大量銷售的商辦LOFT公寓將有可能從此絕跡。

公寓政策收緊的原因

從2016年至今,昆明的公寓存量一直在增加。到今年為止,昆明公寓存量面積達到311.79萬平方米,存量套數6萬余套,去化周期達22個月。

導致公寓產品去化艱難的原因,除了公寓產品自身有著水電費高、不能落戶、產權年限短的缺點,也與部分開發商不斷將寫字樓改成公寓出售有關。

根據昆明銳理2020年10月昆明房地產市場研究報告顯示,截至2020年10月31日,昆明商業庫存有694.39萬平方米,去化周期還需要15.80年。

由于商業庫存面臨更大的去化壓力,部分開發商采取了將寫字樓改造為公寓出售的方式,尤其是利用寫字樓普遍4.5米的層高,可以改造出比較受市場歡迎的LOFT戶型。

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昆明典型的LOFT公寓

這樣的操作雖然對于整體商業去庫存有一定的幫助,但也無形中加大了公寓庫存去化的壓力。

此次《實施意見》印發后,開發商再利用商務辦公項目改造LOFT公寓將變得十分困難,因為將非開放式辦公建筑的層高限制到4米以下之后,無論怎么設計,都很難隔出兩層空間。而開放式辦公空間雖然仍有4.5米層高,但難以分割為獨立單元出售。這樣一來,昆明寫字樓改公寓的風潮將會被遏制,公寓供應量也會下降,去化加快,但隨之而來的是寫字樓供應增加,租售更加困難。

公寓政策收緊帶來的影響

近幾年來,LOFT躍層公寓由于有著低總價高得房率的優點,再加上設計新穎、風格時尚,一度成為了備受年輕一代熱捧的產品。

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LOFT公寓標桿項目——昆明廣場悅中心

昆明廣場悅中心、萬達廣場旁的H公寓等標桿LOFT公寓,甚至曾賣到1.3萬/平米,價格直追住宅。

但無論是商辦產品或者純粹的公寓產品,想要做成LOFT躍層,前提條件都是擁有足夠的層高。出于居住舒適度的考慮,目前國內主流住宅產品的層高一般不低于2.8米。而目前市場上主流的層高4.5米的LOFT公寓,除去10公分的隔斷板后,實際上每層層高只有2.2米左右,舒適度已經不算理想。

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4.5米層高LOFT產品垂直空間已經十分緊湊

當層高被限制到4米以下之后,再做LOFT產品則變得不現實。除去10公分的隔斷板后只剩下3.9米,這捉襟見肘的層高無論如何分配,設計出來的LOFT產品在居住舒適度方面都將大打折扣。

因此,此次《實施意見》雖然沒有明令禁止LOFT產品入市,但將層高進行嚴格限制后,昆明市場未來再出現商辦LOFT新項目的可能性已經不大。

出臺這樣的政策,相信對于昆明未來控制公寓總量會起到一定的作用,有助于市場加速公寓庫存去化。

但從另一種角度來看,《實施意見》也使得目前昆明市場上的LOFT公寓產品成為了賣一套少一套的絕版貨源,現有的LOFT公寓價格或許會有一定程度上漲。

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